Finanzierung von ökologischen Sanierungen

16.1.2024 Die Umwelt schonen, einen gesteigerten Komfort in den heimischen vier Wänden genießen und parallel dazu noch Werterhalt für die eigene Immobilie betreiben: Ökologische Sanierungen vereinen all diese Vorteile unter einem Dach - im wahrsten Sinne.

Zwangsläufig sieht sich das Gros der Immobilieneigentümer im nächsten Schritt mit der Finanzierung konfrontiert. Da gibt es glücklicherweise verschiedene Optionen, ebenso wie attraktive Förderungen.

Erste Überlegungen und Kostenkalkulation

Wer seine Immobilie ökologisch sanieren möchte, hat perspektivisch bereits einen wichtigen Vorteil: Die Immobilie ist nämlich bereits persönliches Eigentum, idealerweise ist sie sogar schon vollständig oder weitgehend abbezahlt. Dann kann das immobile Eigentum im nächsten Schritt zugleich zur Besicherung des Kredits genutzt werden - das steigert nicht nur die Wahrscheinlichkeit überhaupt ein Kreditangebot zu erhalten, sondern kann sich auch positiv auf die Konditionen von diesem auswirken.

Gleichermaßen müssen Eigentümer zwei weitere wichtige Schritte gehen: Der erste Schritt ist normalerweise die Beauftragung eines qualifizierten Energieexperten. Dieser übernimmt in der Folge viele, vor allem aber zwei wichtige Aufgaben. Er stellt einerseits den IST-Zustand der Immobilie fest und entwickelt anhand dessen ein Konzept, wie der gewünschte Energieeffizienz-SOLL-Zustand hergestellt werden kann, andererseits ist an dessen Beauftragung mitunter ein Teil der verfügbaren Fördermittel gekoppelt. Ein Energieeffizienzberater stellt sicher, dass die ökologischen Sanierungsmaßnahmen sinnvoll und in der korrekten Reihenfolge durchgeführt werden. Das ist wichtig, um eine größtmögliche Effizienz jeder einzelnen erfolgten Maßnahme zu gewährleisten. Aufgrund der Fördermittel ergibt sich durch dessen Beauftragung zudem ein wirtschaftlicher Vorteil - zumal einige Förderprogramme auch die Kosten für diesen Fachmann tragen.

Selbiger wird anhand des IST- und des gewünschten SOLL-Zustands den Investitionsbedarf anhand der aktuellen Marktgegebenheiten ermitteln. Eigentümer können sich nun im zweiten Schritt überlegen, wie sie die Investitionen stemmen möchten. Dabei gibt es immer drei verschiedene Möglichkeiten, die natürlich auch miteinander kombinierbar sind: Eine Finanzierung über Eigenkapital (Erspartes und Co.), Fremdkapital (Kredite und Darlehen sowie zinsgünstige Sanierungskredite) und Fördermittel in Form von nicht rückzahlungsfähigen Zuschüssen.

Finanzierung über Fremdkapital in Form von Bankendarlehen

Insbesondere ein größerer Sanierungsumfang wird, zumindest zu Teilen, zwangsläufig unter Einsatz von Fremdmitteln finanziert werden. Eigentümer sollten sich dabei nicht pauschal oder blind auf die Konditionen der eigenen Hausbank verlassen. Speziell jetzt, nachdem die Zinsen durch die Europäische Zentralbank signifikant angehoben wurden, existieren am Markt teils deutliche Unterschiede zwischen unterschiedlichen Kreditgebern. Einige davon führen sogar Kredite speziell für eine ökologische Sanierung. Diese kommen normalerweise ohne zusätzliche Besicherung aus, da als Sicherheit die Immobilie selbst dient.

Sobald die Beschaffung von Fremdkapital und damit eine Kreditaufnahme im Raum steht, sollten Eigentümer zwangsläufig einen Vergleich von Darlehen und Krediten im Internet nutzen. In Österreich existiert ein liberalisierter Kreditmarkt, was bedeutet, die Banken können ihre Konditionen innerhalb des rechtlichen Rahmens frei bilden. Folglich kann eine Bank mitunter weitaus günstigere Zinssätze oder andere Vorteile anbieten, die eine andere Bank für denselben Kreditnehmer nicht gewährt. Es ist aus offensichtlichem Grund stets im Interesse des Kreditnehmers und Immobilieneigentümers ein Darlehen zu beziehen, das dem eigenen Haushalt und den persönlichen Präferenzen gerecht wird.

Dabei sollten angehende Kreditnehmer unter anderem hierauf achten:


- ein Vergleich des effektiven Jahreszinses
- Möglichkeiten für Sondertilgungen prüfen
- auf weitere Gebühren achten, die idealerweise gar nicht anfallen
- Zinsbindungen und deren Attraktivität prüfen
- Laufzeiten entsprechend der eigenen Liquidität wählen

Kredit-Vergleichsrechner stellen derartige Konditionen normalerweise sehr übersichtlich dar und bieten zudem Filtermöglichkeiten, um bereits eine persönliche Vorabauswahl vorzunehmen. Die für die Kreditaufnahme erforderlichen Unterlagen, beispielsweise die Selbstauskunft, Einkommensnachweise, KSV-Auskunft und gegebenenfalls Grundbuchnachweise beziehungsweise solche zum Immobilieneigentumsverhältnis, sind bereitzuhalten.

Tipp: Bei größeren Kreditsummen sollte genau über die Länge der Zinsbindung nachgedacht werden. Schon jetzt stellt die EZB Zinssenkungen in Aussicht, was wiederum auch zu verbesserten Kreditkonditionen führen könnte - dann wäre eine lange starre Zinsbindung mitunter nachteilig.

Höhe des eingebrachten Eigenkapitals evaluieren

Bei ökologischen Sanierungen gilt derselbe Grundsatz, wie auch bei jeder anderen Kreditaufnahme: Je mehr Eigenkapital beigesteuert wird, desto höher die Wahrscheinlichkeit für eine erfolgreiche Kreditzusage. Parallel dazu verhalten sich Eigenkapital und Fremdkapitalkosten asymmetrisch - wer mehr Eigenkapital einbringt, nimmt also weniger Fremdkapital auf, wodurch sich auch die Zinsbelastung reduziert. Die ökologische Sanierung wird so also günstiger.

Dabei sind dem Eigenkapital aber offensichtliche Grenzen gesetzt: Denn es muss überhaupt erst in Form von nutzbaren Rücklagen vorhanden sein. Kleine Sanierungsmaßnahmen lassen sich mitunter vollständig über das Ersparte zahlen, dann fallen keinerlei Zinskosten an. Größere Vorhaben werden die meisten Haushalte aber nicht komplett aus Rücklagen finanzieren können. Dann gilt es sich als Eigentümer zu überlegen, wie viel Liquidität man entbehren kann.

Praktisch: Das eingesetzte Eigenkapital würde effektiv doppelt rentieren. Einerseits weil sich Eigentümer und Kreditnehmer dadurch einen Teil der Zinskosten sparen, andererseits weil die ökologischen Sanierungen zu geringeren laufenden Kosten an der Immobilie selbst führen. Wer parallel noch an seinen Wohngewohnheiten und dem Energieverbrauch schraubt, kann die Bewirtschaftungs- und Wohnkosten zusätzlich reduzieren.

Fördermittel für ökologische Sanierungen nutzen

Unter dem kernigen Namen "Sanierungsoffensive 2023/2024" startete Österreich ein umfassendes Förderprogramm, das insbesondere private Immobilieneigentümer bei der Sanierung ihrer Immobilie unterstützt. Das Förderprogramm ist nach Aussagen der österreichischen Regierung ein wichtiger Bestandteil des eigens gesetzten Ziels der Klimaneutralität bis zum Jahr 2040.

Eigentümer sollten vorab prüfen beziehungsweise prüfen lassen, auf welche Fördermittel sie Zugriff haben. Thermische Sanierungen von Immobilien, die älter als zwei Jahrzehnte sind, werden beispielsweise gefördert. Umfassende Sanierungen nach dem "klimaaktiv-Standard" ebenso. Das Programm bietet im Zuge dessen Förderungen für:

- Dämmung von Außenwänden
- Dämmungen von oberster und unterster Geschossdecke
- Sanierung oder Kompletttausch von Fenstern und Türen

Die Höhe der Förderung orientiert sich an dem Maßnahmenumfang: Generell können Privatleute Fördermittel in Höhe von 3.000 bis 14.000 Euro erhalten. Sofern für die Dämmung nachwachsende Rohstoffe genutzt werden, besteht die Möglichkeit kombinierbare Zuschüsse zu erhalten.

Bei mehrgeschossigen Immobilien, also wenn Privatleute zur Altersvorsorge ein Mehrfamilienhaus kauften, sind vergleichbare Fördermittel beziehbar. Fenster-Sanierungen werden als Einzelmaßnahme da mit bis zu 3.000 Euro Fördermitteln bedacht, für Dämm-Sanierungen beträgt die Fördermittelhöhe 100 Euro pro Quadratmeter. Sofern die Dämmung aus nachwachsenden Rohstoffen besteht, erhöht sich der Fördersatz auf 175 per Quadratmeter Wohnfläche. Hierbei gilt es also ebenso zu kalkulieren, ob diese speziellen Dämmungen insgesamt zu einer Kostenersparnis führen können, bedingt durch die dann höhere Förderung.

Planen, kalkulieren und sanieren: Für ökologischeren Wohnkomfort und geringere laufende Kosten


Ökologische Sanierungen kosten zwar anfänglich Geld, das ist aber normalerweise gut investiertes Kapital: Durch eine gesteigerte Energieeffizienz reduzieren sich die laufenden Energiekosten im Haushalt, parallel dazu betreiben Eigentümer damit Werterhalt und vermeiden einen später kostspieligen Sanierungsstau. Da energetische Sanierungen aktuell intensiv gefördert werden, sowohl in Österreich als auch generell im DACH-Raum, erhalten Eigentümer sogar signifikante finanzielle Unterstützung. Das Vorhaben sollte aber rechtzeitig geplant werden: Sowohl der Prozess der Kreditaufnahme als auch die Kapazitäten von entsprechenden Handwerkern sind frühzeitig zu bedenken und im persönlichen Zeitplan zu berücksichtigen.